PETA NARASI – Bank Indonesia (BI) kembali mengambil langkah makroprudensial strategis dengan memperpanjang kebijakan relaksasi Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) untuk Kredit/Pembiayaan Properti menjadi maksimal 100%. Artinya, pembelian rumah bisa dilakukan dengan uang muka atau Down Payment (DP) 0%.
Perpanjangan yang mulanya ditargetkan hingga akhir 2025 kini diperkirakan akan berlaku hingga akhir tahun 2026. Keputusan ini datang di tengah upaya berkelanjutan pemerintah dan otoritas moneter untuk terus mendorong pertumbuhan kredit, khususnya di sektor properti yang menjadi salah satu mesin penggerak ekonomi nasional.
Pertanyaannya, dengan perpanjangan insentif yang sangat menarik ini, seberapa besar daya dobraknya terhadap akselerasi pertumbuhan kredit properti di Indonesia?
Optimisme di Balik Relaksasi LTV 100%
Kebijakan LTV/FTV 100% yang disetarakan dengan DP 0% ini merupakan kelanjutan dari stimulus yang telah digulirkan sejak beberapa tahun sebelumnya, terutama pasca pandemi COVID-19. Tujuannya jelas: mempermudah akses masyarakat terhadap pembiayaan perumahan dengan menghilangkan hambatan terbesar, yaitu ketersediaan uang muka awal.
Berdasarkan data dan analisis sebelumnya, stimulus DP 0% memang terbukti memberikan dampak positif. Gubernur BI, Perry Warjiyo, pernah mencatat bahwa kebijakan tersebut telah memicu kenaikan penjualan dan kredit properti, tidak hanya untuk tipe rumah kecil tetapi juga segmen menengah ke atas. Peningkatan ini didorong oleh alokasi konsumsi masyarakat yang sebelumnya tertahan, serta peningkatan pembelian properti untuk tujuan investasi. Perpanjangan hingga 2026 ini diharapkan dapat menjaga momentum pemulihan dan pertumbuhan yang telah dicapai, terutama dalam menghadapi tantangan ketidakpastian ekonomi global dan potensi kenaikan suku bunga acuan.
Selain DP 0%, momentum positif juga didukung oleh perpanjangan insentif fiskal dari pemerintah, yakni skema Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100% untuk pembelian rumah dengan harga jual hingga Rp2 miliar, yang juga dikabarkan berlanjut hingga 2026. Sinergi antara kebijakan moneter (DP 0%) dan fiskal (PPN DTP) diharapkan menciptakan dorongan ganda yang kuat bagi pasar properti.
Tantangan dan Efektivitas yang Terukur
Meskipun kebijakan DP 0% tampak seperti booster yang instan, efektivitasnya tetap harus dicermati. Pengamat properti dan ekonom menyoroti beberapa faktor yang bisa menjadi penghambat:
- Suku Bunga KPR yang Kompetitif: Meskipun DP 0% meringankan beban awal, besaran cicilan bulanan KPR menjadi lebih besar karena pokok pinjaman (plafon kredit) yang mencapai 100% dari harga properti. Di tengah tren suku bunga acuan BI yang cenderung tinggi untuk menstabilkan rupiah, bank penyedia KPR harus mampu menawarkan suku bunga yang tetap menarik agar cicilan bulanan tidak terlalu mencekik debitur.
- Kualitas Kredit (NPL): Pemberian DP 0% mensyaratkan bank memiliki rasio kredit bermasalah (Non-Performing Loan/NPL) properti secara bruto di bawah 5%. Hal ini membatasi jumlah bank yang bisa menyalurkan fasilitas ini dan menuntut kehati-hatian (prudence) yang tinggi dari perbankan dalam menyaring calon debitur agar risiko gagal bayar tetap terjaga. Kredit properti yang tumbuh kuat harus diimbangi dengan kualitas yang sehat.
- Daya Beli Masyarakat: Kenaikan harga properti, inflasi, dan kenaikan biaya hidup secara umum dapat menggerus daya beli masyarakat. Kebijakan yang lebih menyentuh “kantong dan rasa aman” masyarakat, seperti stabilitas lapangan kerja dan pendapatan, dinilai akan lebih menentukan dalam menghidupkan kembali siklus perumahan secara sehat dan berkelanjutan.
Harapan di Tengah Kehati-hatian
Perpanjangan kebijakan DP Rumah 0% hingga 2026 menunjukkan komitmen BI dalam mendorong sektor properti sebagai salah satu pilar pemulihan ekonomi. Ini adalah sinyal positif bagi pengembang dan konsumen yang ingin memiliki rumah dengan modal awal minim.
Namun, untuk benar-benar mendongkrak kredit properti secara signifikan dan berkelanjutan, kebijakan ini harus didukung oleh stabilitas makroekonomi, suku bunga KPR yang terjangkau, dan peningkatan daya beli masyarakat. Tanpa itu, stimulus DP 0% akan menjadi katalis yang hanya efektif dalam jangka pendek dan terbatas pada segmen masyarakat yang telah memiliki kesiapan finansial yang memadai untuk menanggung cicilan bulanan yang lebih tinggi. Pertumbuhan kredit properti yang sehat adalah pertumbuhan yang didasari oleh permintaan riil dan kemampuan bayar yang terjaga.